▲ NH프라임리츠가 편입할 4개 부동산. (왼쪽 위부터 시계방향으로) 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성SDS타워, 삼성물산 서초사옥. [사진제공=미래에셋대우]

부동산 리츠 열풍...NH프라임리츠 5일 상장

타 공모 리츠와 다른 '재간접리츠'...다소 높은 수수료와 불확실성

[뉴스투데이=김진솔 기자] 리츠 사상 최대규모의 청약증거금이 몰렸던 NH프라임리츠가 5일 신규상장된다.

4일 금융투자업계에 따르면 NH프라임리츠 공모에는 7조7000억원의 청약증거금이 몰렸다. 공모 금액 688억원의 112배나 된다. 경쟁률도 317대1이라는 사상최고치를 기록했다.

전문가들은 NH프라임리츠가 다른 부동산 리츠와 달리 재간접리츠이므로 투자 시 유의점을 파악해야 한다고 지적한다.

투자자들의 자금을 모아 부동산 직접 매입·개발한 뒤 임대료 등 수익을 돌려주는 주식회사인 일반 리츠와 달리, 재간접리츠는 부동산을 보유한 펀드나 리츠의 투자자다.

이에 재간접 리츠는 집합투자업자보수 등 수수료가 발생해 직접 부동산을 보유한 리츠보다 수수료가 높고, 임대계약에 만기가 있어 불확실성이 존재한다.

이광수 미래에셋대우 연구원은 "(임대 계약 만기 이후) 투자자산 연장 기간, 조건에 따라 공실과 임대 수익률 변동 위험이 존재하는 점도 고려할 사항"이라고 설명했다.

▲ NH프라임리츠 예정 운용자산 현황. [사진제공=NH농협리츠운용]

오피스 중심 자산...임차인 관리 우려

공모리츠는 '주식'...펀더멘털과 관련 없는 변동성도 존재

NH프라임리츠가 편입할 4개 부동산이 여러 기업들이 입주한 오피스라는 점도 주목해야 한다. 4개 오피스의 비중은 서울스퀘어(46%), 강남N타워(22%), 삼성SDS타워(17%), 삼성물산 서초사옥(15%) 순이다.

삼성그룹 계열사들이 입주한 건물은 임대료를 받기 수월하지만 다양한 임차인이 들어선 서울스퀘어나 강남N타워는 연체·미납 등의 우려가 있다. 삼성SDS타워와 삼성물산 서초사옥 임대기간도 각각 2024년과 2025년에 종료되므로 비교적 짧다.

리츠를 운용하는 이종은 NH농협리츠운용 투자운용본부장은 "국내외 우량부동산을 지속적으로 편입하여 농협의 대표 리츠상품으로 발전시켜 나가겠다"고 했다.

마지막으로 공모 리츠가 주식이라는 점에서 생기는 변동성이 있다.

운용하는 부동산의 시세나 임차인의 구성 등 펀더멘털이 변할 때뿐만 아니라 주가 변화에 대한 공포 등 알 수 없는 이유로 가격이 변한다는 뜻이다. 실제로 롯데리츠 1개월 보호예수가 종료된 지난 2일 기관과 외국인은 총 91만8334주를 순매도했고, 주가 역시 160원(2.46%) 떨어졌다.

라진성 키움증권 연구원은 "리츠는 채권이 아닌 주식이라는 사실을 기억해야 한다"면서 "특히 국내 상장 리츠의 경우 아직은 기초자산이나 앵커의 신뢰도가 높지 않아 철저히 배당수익률 관점에서 투자가 필요하다"고 조언했다.