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[뉴투분석] 하반기 부동산시장 어디로?…임대차3법 등이 변수
최천욱 기자
입력 : 2020.06.30 15:45
ㅣ 수정 : 2020.06.30 15:45
‘백약 무효=두더지 잡기’ 각종 규제에 ‘풍선효과’ 지속
[뉴스투데이=최천욱 기자] ‘민간택지 분양가상한제, 분양권 전매제한, 최저금리에 따른 유동자금 유입, 재건축 초과이익환수제, 전월세 상한제 등 임대차3법, 코로나19여파로 인한 실물경기 침체.’
하반기 부동산시장을 관통하는 주요 정책과 변수들이다. 실수요자 중심의 주거 안정을 위해 정부가 고강도 규제 대책을 계속해서 내놓고 있지만 현재 시장의 분위기는 ‘백약이 무효’라고 해도 과언이 아니다. 집값 상승 지역을 묶으면 다른 지역의 가격이 오르는 ‘두더지 잡기’식 규제가 풍선효과를 계속해서 낳고 있는 것. 집값 하락의 가능성이 낮아지는 가운데 다가오는 하반기 부동산시장의 집값 상승 추세가 쉽게 꺾이지 않을 전망이다.
■ 매매·전세 시장 ‘강보합’ 내지 ‘보합’
그렇다면 전문가들이 바라보는 하반기 매매·전세·분양시장은 어떨까? 이들은 매매·전세 시장은 강보합 내지 보합, 분양시장은 수도권에서 높은 경쟁률을 보일 것으로 내다봤다.
매매시장과 관련해 전문가 A씨는 “강보합이 예상된다”며 “정부 규제가 강화되는 추세이나 최저금리 기조에 따른 시중 유동자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 높다. 특히 연내 풀리는 토지보상금이 수도권 시장으로 흘러 들어올 여지가 있고 지방의 경우 개발호재가 있거나 저평가된 비규제지역으로 풍선효과가 이어질 수 있다”고 말했다.
전문가 B씨 역시 “6·17대책이 나오고 정부의 규제수위가 상당히 높다. 비규제지역 등에 대한 규제 지역 지정 가능성이 높은 상황이라서 당분간 거래 소강상태에서 가격은 강보합을 유지할 것으로 보인다”고 설명했다.
정부의 규제로 보합세를 전망한 전문가 C씨는 “서울은 강세, 수도권은 규제가 폭넓어 약보합세를 보이면서 김포, 파주 등 풍선효과 지역은 계속된 가격 상승을 나타내고 지방 광역시(대구, 광주, 울산, 부산)는 풍선효과의 가능성이 높다”고 말했다.
이어 “개발 호재가 있는 지역은 규제와 관계없이 가격 강세를 보일 가능성이 높다. 특히 GTX선 중심지역과 토지거래허가구역 지정(잠실·청담·삼성·대치동) 주변 지역(신천·논현·역삼동 등)은 풍선효과가 나타난다”고 덧붙였다.
전문가 D씨는 매매가격 불안정 상황의 지속을 전망했다. 그는 “재건축 2년 거주 요건으로 (재건축)사업이 무기한 연기되거나 조합 설립 자체가 힘들어지고 안전진단 강화, 초과이익환수제 등 규제로 인해 주택공급 부족이 우려된다”고 말했다.
한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가격이 52주 연속 상승세다. 앞으로 새 아파트 입주물량이 감소할 가능성이 높고 전월세 상한제를 포함한 임대차3법 등도 전세가격을 요동치게 만드는 요인으로 거론된다.
전세시장에 대해 전문가 A씨는 “수급불균형에 따른 가격 상승세가 예상되고 청약 대기수요와 대출 규제로 매수를 포기하고 전세로 눌러앉는 수요가 늘어날 것으로 보인다”면서 “반면 전세의 월세 전환을 비롯해 재건축 조합원 분양과 양도세 비과세 2년 의무 거주로 전세 공급이 귀해질 것”이라고 진단했다.
전문가 B씨는 “하반기가 상반기보다 입주물량이 많은데 지역적으로 보면 서울은 (하반기에)줄어든다”며 “분양받기 위해 임대차 시장에 머물거나, 정부의 규제 또는 너무 높은 가격 때문에 집을 사기 어려우면 (임대차 시장에) 머물러야 하기 때문에 가격은 오름세를 유지할 것이다”고 설명했다.
전문가 C씨는 “서울이 강보합세를 유지할 것으로 보인다. 52주 연속 상승세 인데 매매수요가 대기수요로 남으면 전세 물량이 부족할 수 있다. 여기에 덮친 격으로 매물 잠김현상도 있고 대출규제 등으로 전세가격이 오르고 있다”고 말했다.
또한 “경기는 주요지역 즉 분당, 평촌 등 서울로 오고가기 쉬운 교통이 편리한 지역을 중심으로 가격이 오를 것”이라고 설명했다.
전문가 D씨는 “6·17대책으로 갭투자가 원천 차단되면서 매물이 줄고 전세를 사는 청약 대기 수요도 늘어나면서 전셋값 상승 압박이 커질 수 있다”고 말했다.
■ 분양 시장 ‘경쟁률↑’
올 들어 서울에서 쏟아진 1순위 청약통장(15만9003개)이 2010년 이후 가장 많을 정도로 상반기 분양시장은 뜨거움 그 자체였다. 주변시세 보다 낮은 분양가로 수억원의 시세차익을 볼 수 있다는 로또 청약이 무주택자들이 통장을 쓰게 된 주된 이유로 꼽힌다.
대구와 부산 등 주요 광역시에서도 수백대 1의 경쟁률이 나오면서 청약시장을 달구었다. 여기에 무순위 청약 일명 ‘줍줍’역시 분양시장을 과열시켰다. 7월은 분양시장에서 전통적인 비수기이지만, 올해는 다르다. 민간택지 분양가상한제 시행 이전에 분양하는 단지들이 많기 때문.
직방에 따르면 7월 전국에서 공급하는 7만5751가구 중 4만950가구가 수도권에서 분양 준비 중이다. 서울시는 2만427가구로 새 주인을 찾아 나선다. 지방에서는 3만4801가구의 분양이 계획돼 있는데 특히 대구가 1만2159가구로 가장 많은 공급이 예상된다.
전문가 A씨는 분양시장에 대해 “전반적인 청약시장 호조세가 이어질 것으로 예상된다. 7월 수도권과 광역시에서 분양 큰 장이 서면서 청약 수요의 관심이 높아질 것으로 보인다”면서 “특히 서울은 7월말 이후 분양가상한제가 적용되면서 하반기 가점 경쟁이 치열할 전망이다. 다만 단기 투자수요 쏠림이 있었거나 미분양 소진이 더딘 일부지역에서는 온도차가 나타날 수 있다”고 설명했다.
전문가 B씨는 “분양가상한제 적용으로 무주택자들이 기존 주택시장보다 가격 만족도가 있는 (일반)물량을 선택할 수 있어 관심과 경쟁률 등이 강세를 보일 것”이라고 말했다. 전문가 C씨는 “수도권은 과열되고 지방은 경쟁이 어려워지면 미분양 가능성도 있다. 광역시는 풍선효과가 나타난다”고 말했다.
전문가 D씨는 “오는 8월부터 신규 아파트들은 분양권 전매가 제한되고, 민간택지 분양가상한제로 주변 아파트보다 시세가 낮은 가격에 분양가가 형성되는 등 로또 아파트가 만들어져 청약 열기가 더욱 과열될 것”이라면서 “특히, 수도권 주요 지역의 아파트는 청약경쟁률이 갈수록 치열해질 전망이다”고 설명했다.
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