[뉴스투데이=최석원 SK증권 지식서비스부문장] 2년간 뜨거운 모습을 보였던 부동산 시장에서 작년 말부터 조금씩 변화가 감지된다.

 

전체적으로 가격 상승률이 낮아졌고, 일부 지역에서는 가격이 내려가기도 했다. 금리 인상과 대출 규제, 무엇보다 단기적으로 높아진 가격이 부담으로 작용하는 모양새다.

 

정부는 올해 부동산 시장이 하락세를 보일 것으로 전망했고, 한국은행 역시 글로벌 긴축과 함께 부동산 거품이 붕괴될 경우 국내 경제성장률이 -3%로 떨어질 수 있다는 경고를 내 놓았다.

 

매수 심리를 안정시키겠다는 목적도 있겠지만, 실제로 과열이 식고 있다는 신호가 나오고 있는 것도 사실로 보인다.

 

하지만, 이와는 대조적으로 부동산 시장을 전망하는 국책연구소와 민간 기업, 전문가들은 대체로 올해 부동산 가격이 계속 올라갈 것으로 점치고 있다.

 

일부 폭락 또는 전반적 하락을 전망하는 전문가들도 있지만 반대 의견을 내는 전문가들이 더 많은 상황이다. 

 

대표적인 국책연구소인 국토연구원과 주택산업연구원은 각각 올해 수도권 주택가격 상승률 5.1%, 전국 주택가격 상승률 2.5%를 전망했다.

 

민간 연구소들도 대부분 2%~5% 수준의 가격 상승을, 또 다른 전문가들은 작년에 이어 두 자릿수 상승률을 전망하고 있다.

 

정부의 경고와는 사뭇 다른 분위기인 것이다.

 

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• 공급 부족과 전세 가격 상승 압력이 부동산 가격 상승을 전망하는 주된 이유

 

여러 위험 요소에도 불구하고 이들이 국내 부동산 가격이 상승할 것이라고 주장하는 가장 주된 이유는 결국 공급 부족이다.

 

하지만 이 얘기를 들으면 대부분 의아하게 생각한다. 정부는 내년 주택 공급이 47만호에 달해 올해 45만여 호를 넘어선다고 발표했기 때문이다.

 

그러나 이러한 발표에는 함정이 있다. 2022년 공급 물량은 2017년부터 2020년까지의 평균 연간 공급물량 53만호를 크게 밑돈다. 주택산업연구원의 경우에는, 이러한 상황에서 누적된 수요가 계속 잔류해 있다고 평가하고 있는데, 그 수준이 37만 건을 넘어선다고 판단한다. 

 

물론 이 같은 분석에도 한계가 있다. 해당 누적 수요가 현재 가격에서 계속 주택 구매를 원하고 있을 것인지 불분명하고, 신축 이외에 기존 다주택자의 매도 역시 공급 물량으로 볼 수 있기 때문이다.

 

거주 비용이 낮다면 자가가 아닌 세입자로 남아 가격 하락을 기다릴 수 있고, 다주택자가 매물을 많이 내 놓는 환경이 되면 공급이 늘어날 것이란 얘기다.

 

그러나 현재 시장의 전세 가격 급등과 높은 세금 때문에 나타나는 거래량 위축 현상은 풍부한 대기 수요에도 불구하고 공급량이 충분치 못할 수 있음을 시사한다.

 

실제로 2019년 하반기를 100으로 볼 때 서울 아파트 전세가격은 작년 말까지 약 26% 상승해 31% 정도였던 매매가격 상승률보다 크게 낮지 않았다.

 

게다가 2019년 임대차 3법 도입 이후 평균 전세가격에 정책당국에 의한 규제로 수치상 억제된 부분이 반영되어 있다는 점도 고려해야 한다.

 

이처럼 전세가격이 빠르게 오르고 있다는 점은 높아진 세금의 전가를 원하는 전세 공급자와 높은 자가 주택 보유 관련 세금을 감안한 전세 수요의 증가를 반영하기도 하지만, 결국 해당 거주지에 살고자 하는 주거 수요를 반영한다.

 

과거 전세와 매매 가격이 일정 간격으로 줄어들 때마다 매매 가격이 상승하는 현상이 발견되는 것은 결국 이러한 수요 때문이다. (그림 참조)

 

 

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• 대통령선거 기대 크지만, 부동산 가격에 대한 우려는 당분간 이어질 전망

 

올해 있을 대통령 선거가 공급에 대한 기대로 이어질 것이란 주장도 많다. 일리 있는 얘기다. 가계의 입장에서 주택의 구입은 매우 큰일이기 때문에, 의사 결정 역시 단기적 수급보다는 장기 전망에 근거할 가능성이 높다.

 

여당과 제1야당 후보는 모두 임기 중 250만호의 신규 주택 공급을 약속하고 있고, 이는 최근 2~3년간 연간 공급 규모를 뛰어넘는 수준이다.

 

하지만, 여기에도 위험이 있다. 원하는 지역과 형태의 공급이 빠른 속도로 이뤄질 것인지 의문스럽기 때문이다. 

 

또한 이미 원하는 지역의 주택을 보유한 가계의 경우, 경험에 의해 한번 이전하면 되돌아오기 어렵다는 판단을 내리기 쉬운 상황이 되었다는 점이나 일시적, 제한적 수준의 양도세 완화가 다주택자의 대규모 매도로 이어질 가능성이 낮다는 점도 문제다.

 

보유세를 더 올려 소유의 부담을 높이고 싶겠지만, 이번 정부 내내 이어진 거센 반발과 활발해진 증여를 감안할 때 이 역시 쉽지 않은 결정일 것이다.

 

특히 코로나19 이후 노동 및 자산소득의 양극화는, 어려워진 가계의 수가 크게 늘어난 점을 의미하기도 하지만, 반대로 원하는 주택을 매수할 수 있는 고소득 가계 역시 크게 늘어났을 것임을 시사한다.

 

정부가 공급하는 지역과 형태에서 의도한 대로 가격이 통제될 수 있으나, 이것이 수요자들이 원하는 지역을 포함한 전반적 가격 하락으로 이어질 것인지 불확실한 것이다.

 

물론 지난 몇 년간의 급등을 감안할 때, 부동산 가격이 계속 같은 속도로 급등할 것이라 보긴 어렵다.

 

하지만, 여러 가지 여건을 감안할 때 여전히 부동산 가격 상승 압력은 높은 편으로 판단된다.