[뉴스투데이=박희중 기자] 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)으로 인해 자영업자들이 막대한 피해를 입은 가운데, 그 피해를 임차인과 임대인과 함께 부담해야 한다는 취지의 판결이 나왔다. 코로나 방역으로 영업제한을 당한 자영업자(임차인)가 건물주(임대인)에게 임대료 인하를 요구할 권리가 있다는 게 그 골자이다.  

13일(현지시간) 쥐트도이체차이퉁(SZ) 등 현재 매체에 따르면, 독일 연방대법원 민사 12부는 "자영업자나 소매상이 당국의 명령에 따라 문을 닫은 것은 영업 기반에 대한 방해로 귀결됐다"면서 코로나 확산에 따른 전면봉쇄로 영업을 못 한 자영업자나 소매상에게 임대료 인하를 요구 할 권한이 있다고 지난 12일 결정했다.

■ 임차인이 감당할 임대료 인하폭은 매출감소·정부지원금 등 고려해 사안별로 하급법원이 판단 

임대료 인하 수준은 손실의 규모와 해당 손실을 국가가 얼마나 보전했는지 등을 감안해 개별소송을 통해 결정될 전망이다.

이번 연방대법원의 판단은 원칙적인 이해관계와 관련한 법률문제를 명확히 해주는 '원칙 결정(Grundsatzentscheidung)'이라는 의미를 갖는다. 향후 하급법원에서 유사한 소송이 제기될 때 판결의 기준이 된다.

이번 대법원 판결은 의류할인점 키크의 작센주 켐니츠지점이 제기한 사안에 대해 내려졌다. 독일 정부가 코로나19로 영업장을 전면봉쇄한 2020년 4월 임대료 7854유로(1067만원)를 깎아달라는 요구를 임대인이 거부했다며 켐니츠 지방법원에 소송을 제기했다. 

1심인 켐니츠 지방법원은 임대인이 임대료 전액을 받을 권리가 있다고 판결했다. 그러나 2심인 드레스덴 고등법원은 임대인이 난방비와 부대비용을 뺀 임대료 절반을 깎아줘야 한다고 결정했다.

연방대법원은 기본적으로 임차인의 임대료 인하요구권을 수용했다는 점에서 2심 판결의 손을 들어준 것으로 평가된다. 그러나 임대료의 50%를 일률적으로 인하하라는 2심 판결은 깼다. 사건을 드레스덴고등법원으로 돌려보냈다.

연방대법원은 임차인이 영업중단으로 본 손해를 임대인이 함께 부담해줘야 한다는 원칙만 정립하고 세부적인 분담비율은 하급법원에서 사안별로 판결하라는 것이다. 연방대법원은 "전면봉쇄에도 영업공간이 계속 제공돼 임차대상의 결함으로 이어지지는 않았지만, 자영업자나 소매상은 정부의 명령에 따라 영업의 기반이 정지됐기 때문에 임대료 인하에 대한 권한이 생기는 것"이라고 설명했다.

또 "계약의 정치·경제·사회적 기본조건의 기반이 팬데믹으로 중대하게 훼손됐다"며 "이에 영업하는 임차인이 변함없이 계약을 준수하라고 요구할 수 없게 됐다"고 강조했다.

재판부는 "팬데믹으로 영업장의 문을 강제로 닫는 것은 임차인이 져야 하는 통상의 위험을 넘어선다"면서 "봉쇄로 임차인의 본 손실은 경영상 결정이나 이익을 예상만큼 얻지 못한 결과가 아니라 국가 개입에 수반한 결과여서 임차인과 임대인 모두에 책임을 물을 수 없다"고 판단했다. "코로나는 누구에게나 공통된 생활위험이고 이는 어느 계약 상대자에게도 홀로 할당될 수 없는 위험요인"이라는 설명이다. 

다만 "인하해야 할 임대료의 규모는 개별 사안의 상황에 따라 다르다"며 "먼저 구체적으로 해당 지점의 매상이 얼마나 줄었는지가 결정적이고, 두 번째로 국가 지원 액수나 보험으로 배상이 얼마나 이뤄졌는지를 차감해야 한다"고 말했다. 임차인이 온라인 판매 등 대체 수단을 강구했는지 여부, 팬데믹 이전과 비교한 영업타격 등을 기준으로 삼으라는 주문이다.