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[대선 공약 분석 : 부동산 정책] 이재명·윤석열, "공급 확대" 한목소리… 개발 주체선 "공공" "민간" 갈려
김종효 기자
입력 : 2022.02.10 09:28
ㅣ 수정 : 2022.02.10 10:15
李, 공공 주도 주택 311만호 건설… 맞춤형 주택 공급 핵심
尹, "민간 중심 250만호 짓겠다"… 재개발·재건축 규제 완화
[뉴스투데이=김종효 기자] 대선이 한달도 채 남지 않은 가운데, 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보의 부동산 정책이 주목받고 있다. 여야 후보 모두 주택 공급 확대를 목표로 하고 있지만, 이 후보는 공공 중심의 개발을, 윤 후보는 민간 중심 개발을 골자로 하고 있어 차이를 보인다.
이 후보와 윤 후보 모두 부동산 공약 핵심은 대규모 공급이다. 윤 후보는 현 정부의 공급 물량인 206만채 이상인 250만채 공급을 공약으로 내세웠다. 이에 당초 250만채 이상 공급을 약속했던 이 후보는 목표를 확대해 311만채를 공급하겠다고 공약했다.
두 후보 모두 현 정부 공급량을 상회하는 대규모 공급을 골자로 하지만, 방식은 다르다. 윤 후보는 민간 주도를, 이 후보는 공공 개발을 토대로 부동산을 공급하겠다는 계획이다.
이 후보는 장기적으로 공공 주도 주택 311만호 건설을 공약했다. 수도권엔 공공택지로 공급되는 주택 40만호를 포함해 총 107만호를, 경기도 및 인천 지역엔 공공택지로 공급되는 주택 111만호를 포함해 총 151만호를, 그 외 지역엔 53만호를 공급하기로 했다.
세부 공약도 이에 맞춰져 있다. 공공택지 공급가격 기준을 감정가격에서 조성원가로 전환하고, 분양원가 공개 제도 도입 및 분양가 상한제 적용으로 인근 시세 절반 수준인 ‘반값 아파트’를 대량 공급하겠다는 방침이다.
맞춤형 주택 공급 계획도 세분화해, 누구나 제약없이 저렴하게, 원하면 평생 거주가능한 기본형 임대주택 외에도 토지는 공공이 소유하는 ‘건물 분양형’ 기본주택, 소유지분을 순차 적립해 가는 지분적립형 주택, 분양전환가격이 사전에 확장돼 일정기간 임대 후 분양하는 ‘누구나집’, 이사갈 시 주택가격 상승분을 공공과 공유하는 ‘이익공유형’ 주택 등을 모델로 제시했다.
반면, 윤 후보는 민간 주도로 임기 내 250만호를 건설하기로 했다. 재개발·재건축 규제를 완화해 200만호를 건설하고, 청년원가주택 30만호, 역세권 첫집주택 20만호를 공급하겠다는 계획이다. 재건축 안전진단 기준을 개선해 준공된 지 30년 이상 된 아파트는 ‘정밀안전진단’ 단계를 면제한다.
윤 후보는 민간임대주택 사업자에 세금 감면 혜택을 부여, 공급량의 30%를 시장가격의 3분의2 이하 임대료로 주거취약계층에 제공하겠다고 밝혔다. 또 자금 부담 능력이 부족한 고령 가구에게 재정비 기간 중 이주할 주택을 제공하고, 세입자들이 재정착할 수 있도록 일반분양분 우선 청약권과 임대주택 입주 기회를 제공하겠다고 했다.
또 1기 신도시 재정비 특별법을 만들어 토지용도 변경과 종·상향을 통해 용적률을 추가하기로 했다. 역세권 민간재건축사업 용적률은 현행 300%에서 500%로 상향 조정할 방침이다. 이외에도 체계적으로 재정비사업을 추진해 1기 신도시 5곳에 10만호 이상을 추가 공급하겠다고 공약했다.
이 후보 역시 재개발 및 재건축 신속협의제를 도입해 500%까지 용적률 상향이 가능한 4종 주거지역을 신설한다고 밝혔다. 4종 주거지역 적용을 포함한 용적률 상향, 층수 제한, 공공기여 비율 등을 유연하게 조정하고, 기반시설 설치에 필요한 비용을 지원하기로 했다. 재건축 안전진단 기준에선 평가 시 ‘구조안전성’ 항목의 비중을 하향하는 등 개선할 예정이다.
이 후보는 고도제한지역 및 1종 일반주거지역 맞춤형 지원대책을 내놨다. 해당 지역에 도시기반시설, 생활형 SOC 투자를 확대하고, 주택 정비가 시급한 지역은 공공정비사업을 통한 저층고밀개발 등을 검토 및 추진한다는 내용이다.
또 ‘리모델링 특별법’을 제정, 세대수 증가와 수직증축을 지원하고, 인허가 절차 및 안전진단과 안정성 검토 기준을 정비해 사업기간을 단축하는 등 재건축 수준으로 노후 공동주택 리모델링이 가능하도록 뒷받침한다고 공약했다.
양 후보는 세제 개편도 준비 중이다. 이 후보는 국토보유세를 신설해 종합부동산세와 통합할 계획이다. 보유세 실효세율을 0.17%에서 1%로 강화하고, 공정시장가액 비율을 인하해 세 부담을 현 수준으로 유지한다. 일시적 2주택자를 1주택자로 간주하는 제도를 마련하고, 상속 지분으로 인한 다주택자는 상속 지분 정리에 필요한 일정 기간 동안 1주택자로 간주하기로 했다.
또한 일정한 요건을 갖춰 투기·이윤 목적이 없는 게 확인되는 주택은 종합부동산세 중과에서 제외하고, 1주택자 장기보유 저소득층과 노인가구의 종합부동산세 납부를 연기한다. 생애 최초 주택 구입자의 취득세 50% 감면 혜택 기준을 수도권 4억원, 지방 3억원 이하 주택에서 수도권 6억원, 지방 5억원 이하의 주택으로 상향해 취득세 부담을 인하한다. 취득세 최고세율 3% 부과 기준도 현행 9억원에서 12억원으로 상향할 방침이다.
이 후보는 양도소득세를 개편해 다주택자 양도세를 한시적 완화하는 것을 검토, 양도세 중과를 유예할 계획이다. 월세 공제도 확대해 최대 5년 전 월세까지 공제받도록 이월공제를 도입하며, 연 월세액의 10~12% 공제율을 15~17% 수준으로 상향한다. 기준시가 3억원 이하 주택에만 적용하던 월세 공제 혜택을 5억원 이하 주택까지 확대하기로 했다.
윤 후보는 종합부동산세와 재산세를 통합하고, 통합 이전이라도 세 부담 완화 조치를 실시하겠다는 공약을 내놨다. 2022년 100%로 인상될 예정인 공정시장가액 비율을 95%에 동결하고, 50%에서 200%에 이르는 세부담 증가율 상한을 인하한다. 1주택자 보유세 세율을 현 정부 이전 수준으로 인하하고, 일정소득 이하 1주택 장기보유자 종합부동산세를 매각·상속 시까지 이연납부를 허용할 방침이다. 차등과세 기준을 보유주택 호수에서 가액으로 전환하고, 2022년 주택 공시가격을 2020년 수준으로 환원키로 했다.
취득세 부담을 인하하기 위해 윤 후보는 1~3%인 1주택자에 대한 취득세율을 단일화 하거나 세율 적용 구간을 단순화하고, 단순누진세율을 초과누진세율로 변경하겠다고 밝혔다. 생애 첫 주택구입자에 대해서는 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율을 적용하고, 조정지역 2주택 이상에 대한 과도한 누진세율을 완화하겠다고 했다. 양도소득세는 다주택자 양도소득세율 적용을 한시적으로 최대 2년간 배제해 다주택자의 보유 주택 매각을 촉진하는 형태로 개편할 예정이다.
임대차 3법에 대해서도 방침이 다르다. 이 후보는 법 부작용에 대해선 일시적이라고 판단하고, 공공주택을 대량 공급해 전세난을 완화하겠다는 계획을 밝혔다. 반면, 윤 후보는 임대기간을 2+2년에서 종전 2년으로 환완하고, 전세보증금을 올리지 않은 임대인에게 인센티브를 부여하는 방식으로 대응한다.
이 후보와 윤 후보는 이같은 부동산 정책 신뢰를 보장하기 위한 계획도 세웠다. 이 후보는 부동산백지신탁제를 도입하고, 비필수부동산 소유자의 고위직 임용과 승진을 제한하기로 했다. 공직자 부동산 취득심사제를 도입하고, 분양가 상한제, 분양원가공개, 후분양제를 실시할 방침이다. 윤 후보는 부동산세제 정상화를 위해 정부 출범 즉시 TF를 가동하겠다고 공약했다.
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